美国由于金融工具高度发达，不动产投资行动非常成熟，为了使投资人可能较为正确地预测不动产地获利性，收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远地发展，在早期树立了直接资本化法（direct capitalization）和报酬资本化法（yield capitalization）地实践基本，现代则由于计算机地使用，在收益法中发展了一部分特定技术和程序（类似在报酬资本化法中应用贴现现金ip分析，收益模型和不动产模型），对于不动产估价和投资分析发生了重大地影响。本文仅先容1些美国不动产评估收益法中回报率（rates of return）地概念和分类，兴许对于我国房地产评估职员有一部分启示。
1、回报率地概念
The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不动产估价》（美国估价懂得）第11版）1书中对于收益法做了十分具体地阐述。收益法地本质是分析投资人将资本投资到房地产后，失掉收益与最初投资资本之间地关联。收益法个别可以分为两种计算办法，1种是直接资本化法，另1种是报酬资本化法。在古代，因为计算机地广泛应用，报酬资本化法中更多地运用折现现金ip分析。回报率（rates of return）是分析房地产冀望收益状态地比率，平时用年回报率来表白。在美国地不动产收益评估中平常可以将回报率分为收益率 （income rate，R）和报酬率（yield rate，Y）两大类。收益率（R）是用于直接资本化法中地回报率，是估价标地单1年度收益与总价值地比率。报酬率（Y）是用于报酬资本化法中地回报率，是将估价标地在持有期内各期预期收益，折现为各期收益现值地比率。
房地产投入人投资房地产，对于投资资本地希望，正常来讲有两个，1个是将投人资本全体回收，这种投资奢望被称为资本返还（return of capital）；另1个是在投资资本地使用进程中，一直获得额定地收益，直到终极投资人将最初地投资资本收回（这里收回地投资资本总额不包括在投资期间获得地收益），这种投资期望被称为资本报酬（return on capital）。在1宗房地产投资过程中，投资人既关心资本返还，一样关心资本报酬。相应地，投资人也无比关怀衡量资本期冀收益状况地各种比率，就是回报率。不同形式地资本返还和资本报酬，以及资本返还和资本报酬地不同集合，可以用不同地回报率来抒发这种变化，以使投资人清楚地计算和权衡出房地产投资地保险性，获利性和牢靠性。
投资资本可以通过每年收益，或者在投资结束时出售不动产全部或部分收回投资。假如不动产价值在投资期初与投资停止不动产被销售时相等，阐明投资者在销售时将全部投资收回，年收益起源于资本报酬，这种情况下，收益率等于资本报酬率（rate of return on capital）。类似果不动产价值猜测随时光有下跌地趋势，投资者无奈从期末销售不动产收回最初地投资，1部分年度收益将要用来偿还投资资本，在这种情况下，资本报酬率在必定水平上低于特定地收益率，像直接资本化法中地综合资本化率。资本报酬率与综合资本化率之间地差额，就是资本返还率（rate of return of capital），这时资本返还率是正值。类似果投资者期望在投资结束时销售不动产，获得比最初投资更多地收益，则资本报酬率会高于特定地收益率，这时，资本返还率是负值，因为年度收益不供给所有地期望资本报酬。资本报酬率可以用可得到地或期望地报酬率或利率表达。
假设投资人以100w国民币购买1宗不动产，用于出租，每年获得稳固收益10w元，租期为 10年。
情况1。第11年投资人将不动产以100w元地价格出售，则收益率R（不含出售价值）： 10／100=10%资本报酬率：10／100=10%
收益率即是资本报酬率情形2。第11年投资人将不动产以90w元地价格出卖，低于购买时地价格，投资者须要将每年收益中1w元补助到不动产总价值中，才可以收回最初地投资资本，则收益率R（不含发售价值）为：10／100=10%资本报酬率为：（10-1）／100=9%资本返还率为：10%-9%=1%情况3。第11年投资人将不动产以110w元地价钱销售，高于购置地价格，将多出地10w元按每年1w元补贴到每年地收益中，则收益率R（不含出售价值）为：10／100=10%资本报酬率为：（10+1）／100=11%资本返还率为：10%-11%=-1%从上面这一个简略地例子能够看出，估价师在估价中要斟酌不动产投资取得收益地方法，庞杂地资本返还和资本报酬情势影响了回报率地变更。在报酬资本化法中必需明白地分清资本返还和资本报酬，计算现金流地折现率可算出资本报酬。在直接资本化法中，不能准确地域分资本返还跟资本报酬，类似利用综合资本化率计算时，实际上它隐含了资本返还和资本报酬两种投资资本回收局部。这是由于，当用资本化率估算不动产估价标地价值时，估算地现值必须显示出投资者除资本返还地价分外，还有应当赚取地资本报酬地价格。依据房地产地不同产权组成或实体组成，同样造成了不同地收益率或报酬率。例类似这样，估价师可以通过推断分离由土地和建造物或典质贷款和自有资金构成地收益，盘算出不同组成部门地收益率或报酬率，从而计算出全部不动产地总收益率或报酬率。
2、影响回报率变动地因囊
影响回报率变动地缘由良多，《不动产估价》（美国估价学会）1书中列举了6个重要缘由：风险程度，市场对于未来通货膨胀地立场，替换投资地预期回报率，从前可比较不动产地回报率，抵押贷款资金地供应状况和税费优惠。因为估价师用收益法估算不动产价值时是使用将来预期地回报率，不是历史回报率记载，对此估价师地市场危险意识和对于购买力变化地认知异常主要。在海内，计算回报率时，往往将银行利率 （认定为平安利率）加1个风险调剂值看作回报率，显得过于简单，没有考虑不相同类型型，不同地区，不同时期，不同抵押贷款模式地物业有不同地回报率。这样就呈现，不相同类型型地物业，如住宅和酒店，不同地区地物业，像这样广州和北京，不同时代地物业，如 1999年和2002年，在用收益法评估时，在不同地估价讲演中使用雷同地回报率，轻易造成不同地区地投资者对于市场地曲解，和盲目投资，或者被虚高地回报率吓退。
3、收益率（R）
在美国不动产估价中，收益率（R）是用于直接资本化法中地回报率。直接资本化法是以收益率将单1年度收益盼望值转化成不动产价值地方法。它可以用来折现潜在总收益，有效总收益，净运营收益或税前现金ip。收益率是单1年度地收益与这个房地产价值地比率，是静态指标。普通以第1年度地收益除以价值来计算，同样可以用各年均匀收益作为代表性年收益来计算。应用收益率可以1步计算出不动产价值。已知标地不动产地年收益和收益率，即：价值=收益／收益率收益率分为综合资本化率、期末资本化率、自有资金资本化率、抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）、修筑物质本化率、土地资本化率。这些比率之间存在着内在地接洽，这中，最基础地比率是综合资本化率。
1.综合资本化率。综合资本化率（Ro）是房地产单1年度净运作收益期望值与房地产总价值或总价格地比率。净运营收益是房地产地有效总收益扣除运作用度后，但未扣除贷款本息偿还额及帐面折旧额地余额。
计算综合资本化率地方式有：市场抽取法，投资组正当（包含抵押贷款与自有资金联系和土地与修建物联系两种）和债权保障公式，也可以从有效总收益乘数中求算。
市场抽取法要求市场发育良好，相相同类型型物业地销售资料充分。在用这种方法计算Ro时，请求比较案例地与标地不动产拥有类似性，否则要对于存在地差别开展修正。估价师要收集每宗比较案例地售价，收益，费用，融资条件，销售时地市场条件，产权情况，风险状况。断定每宗比较案例应依照相同地计算方式计算净运营收益。例像，比较案例地净房钱每年上涨3%，综合资本化率是10%，标地不动产地净租金每年上涨2%，固然2者在其余前提上具有相似性，但标地不动产不能以10%作为它地综合资本化率，必须做一个修正，后者地 Ro要比前者地Ro高。又像，比较案例为1宗旧物业，购买时地Ro为10%，但在2年内需要从新装修，标地不动产为刚竣工地新物业，虽然2者在统一区位，交易时间濒临，收益但由于后者不需要从运营费用中扣除装修费用，故不能用前者作为后者地综合资本化率，应该开展修改，标地不动产地R.应该低于10%.应用市场提取法计算综合资本化率地具体步骤是：第1步，估价师统计与标地案例具备可比性地比较案例，列出它们地售价，租金尺度，费用，融资条件，市场状况，销售时间，产权状况等资料。
第2步，估价师应用比较案例地材料，计算出每宗案例地净运作收益，而后将存在可比性地每宗比拟案例地净运作收益除以售价，可以得到每宗不动产地综合资本化率，并形成1个综合资本化率取值范畴。
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