住房问题与社会学研究——北京市区居民的住房与房改心态
【 作 者 】卢淑华
【内容提要】本文根据北京大学社会学系生活质量研究组1996年初对北京市区498人的抽
样调查，指出目前市内仍有45 ％的市民住在大杂院内，59.2％的被调查者在问卷的不方
便指标中至少提出其中一项不方便指标。居民满意最高的是交通方便，但在室内和室外
居住环境方面评价都欠佳。房改为居民改善居住条件带来了空前的机会。但在买房和住
房方面，居民表现了平和的心态，希望购房的比例约占1／3。这除了因职工经济能力有
限外，还与房产权不够明晰有关。作者最后指出，当前我国的房改，仍以发展房屋的使
用功能为主。但由于单位介入了建房投资，强化了单位的后勤住房功能，给人才流动增
加了难度，这是房改中的新挑战。
【关 键 词】住房的不方便指标/房屋的使用功能/房屋的交换/商品功能
【 正 文 】
一、前言
住房问题涉及的领域很多。从城市学看，它关系到城市的总体规划。从政治学看，
它关系到国家的房屋政策以及由此引发的一系列人口分布、就业机会和交通管理等等。
社会学对房屋问题的研究可以追溯到本世纪初叶，美国芝加哥学派就提出了人类生态学
的观点，指出人群居住的空间区位是分化与竞争的结果。〔1〕之后的城市学派， 从城
市区位特征所形成的高密度和人际关系疏离感，研究了由此引发的大量城市病和社会问
题，其中包括孤独、精神疾病、自杀和犯罪等。70年代在芝加哥学派和冲突理论基础上
，提出了房屋资源对社会分层的意义，指出地理区域意味着不同的生存机会，居住的地
理区位与个体其他社会资源的拥有具有密切的关系。〔2〕
纵观各国的房屋政策，大致可以分为两种模式，一种是以使用价值为导向的房屋政
策，居民住房由国家投资兴建，居民可以租用或购买。另一种是以交换价值为导向的房
屋政策，私人参与城市房屋的兴建。私人建房、购房的目的，不是为了供自己使用，而
是将房屋看作一种商品，是市场经济中投资、增值经营的手段。〔3〕
我国在计划经济体制下，职工是城市居民的主体，约占居民总数的90％。职工住房
由单位分配，租金很低，是一种福利。住房显然只具有使用功能，不具有交换的商品功
能，人们获得房屋资源的数量，不是以经济因素为中介，而是与其权力、地位有关。〔
4 〕随着社会主义市场经济在我国的确立，为了在本世纪末在我国实现康居工程，1994
年国务院发出深化城镇住房制度改革的决定，并相继出台了一系列具体改革措施。在建
房资金方面，由过去单一依靠国家投资，改为国家、集体、个人三方共同集资。在房屋
与个人关系方面，由过去单一的租房形式转变为可以归个人所有，并在一定程度上允许
房屋买卖。为了加速建房资金的筹措，政府积极鼓励职工购置现有住房和新房。这是本
世纪末实现小康目标在住房改革中的重大举措。面对我国城市居民在住房方面的重大转
型，有必要在对当前居民住房状况进行了解的同时，对房改中居民的心态作一番了解与
分析。为此，北京大学社会学系生活质量研究组于1996年初对北京市内4个城区进行了问
卷调查。问卷在题类的设置中， 除了兼有主观与客观两类指标外，在具体内容上也有一
定的特色。例如国家统计部门，往往用平均住房面积作为衡量住房情况的重要指标。但
对于同样的平均住房面积，子女幼小的三口之家和子女长大的三口之家情况很不一样，
如果再考虑到不同的家庭结构，情况就更复杂，因此平均住房面积不能真实地反映住房
拥挤程度。此外，平均住房面积在调查中也很难做到精确计算，由于它涉及住房面积和
家庭人口数两个指标，其中住房面积不少市民不能精确回答，而家庭人口数又往往存在
户口簿与实际人口数的不一致现象。为此，本研究在指标设置上，只把住房面积作为参
考，重点调查住房中的不方便指标，用“有无三代同堂”、“12岁以上子女与父母同居
一室”和“12岁以上异性子女同居一室”〔5〕来反映住房实际的拥挤程度。这样，它不
仅是统计部门指标的补充，同时对住房的拥挤度测量也更为有效。
二、数据收集
1996年初北京大学社会学系生活质量研究组对北京市东城、西城、宣武、崇文四个
城区进行了居民生活情况的问卷调查。这四个城区是北京的老城区，因此老北京人、老
房都多，人口密度大。根据1993年统计，在这狭小的一片城区内，拥有近40％的北京市
常住人口。这里也是北京市300多万外来人口打工、经商、挣钱的主要城区。由于人口拥
挤，可供扩建的空间又很少，近年来已有不少单位在郊区为职工扩建了住房。市内剩下
的居民老房，大多年久失修，住房条件较差，多为平房或大杂院。但由于市区内交通便
利、信息发达、机关商店鳞次栉比，因此对居住在市区内的居民仍有一定的吸引力。
资料的收集采用多阶段抽样法。先在市内四个城区进行定比分层，然后再在各城区
的街道办事处和抽样中的街道办事处下属的各居委会按二级PPS抽样，最后居委会按等距
抽样确定被调查人选。 总计在四个城区八个街道办事处的14个居委会共确定抽取500名
，实际回收问卷498份。样本的社会人口特征是：
1.性别：男：50％，女：50％；2.年龄（岁）：〈25：6.0％，26～35：25.7％，3
6～45：33.3％，46～55：12.2％，〉56：21.7％，未填：1.0％；3.婚姻状况：未婚：
9.6％，在婚：86.5％，离婚：1.6％，丧偶：1.8％，分居：0.2％，未填：0.3％；4.文
化程度：文盲：0.8％，小学：7.6％，初中：27.3％，高中或中专：40.0％，大专：14
.9％，大学以上：9.0％，未填：0.4％；5.工作单位：企业：国营：53.0％，集体：10
.8％，私营：1.8％；商业、服务业：国营：8.2％，集体：1.8％，私营：1.8％；事业
单位：科研文教卫：10.2％，党政军社团武警：4.6％；6.其他：6.4％；7.未填：1.2％
。样本的结构基本满足了推论的要求。下面的分析，凡不注明调查人数的都表示总数为
498人。
三、结果分析
1.当前居民的住房情况
首先从住房类型来看，根据本次调查，43.6％的住房为大杂院，7.6％为四合院，2
8.5％为楼房单元套间，11.8％为宿舍楼，1.4 ％为小楼。
住在大杂院的居民，除了房屋质量较差外，也很难安装屋内的配套设备，因此与房
屋类型相适应的，自来水独家使用率为56.4％，厕所独家使用率为34.8％，集中供暖普
及率为29.6％，自家用电或煤气取暖率为9.1％。但由于罐装液化气不受住房类型的限制
，普及率为71.8％，加上另有25.1％的居民使用管道煤气，两者之和为96.9％，可以说
北京市区的市民已告别了用煤作炊的时代。
对于住房面积，由于人均住房面积涉及家庭人口的统计，而对家庭人口的理解又常
有歧义，它既可指户籍上的人口数，也可指实际生活在一起的人口数。因此这里仅给出
户均住房面积。根据本次调查，户均住房面积为28.53平米、1.99间。从户均住房面积看
，比1985 年全国城镇房屋普查的24.04平米，高出约5平米，说明住房情况已有不少的改
善。但调查的结果同时表明，无论是户均住房面积还是户均住房间数差别都较大，分别
为16.01平米和0.95间。如果按正态估计，大约有15 ％的居民，住房面积在12平米以下
，只有一间住房。表1 给出了用不方便的情况来反映住房拥挤的程度。其中以12岁以上
子女仍与父母同居一室的比例最高，占22.9％。表1的内容是多项选择， 结果发现以上
三项内容都存在的占0.4％，两项内容存在的占1.8％，有其中一项内容的占38.6％。三
项不方便情况都没有的占59.2％。应该说，在住房问题上，减少或消灭以上三项不方便
情况比扩大住房面积更为迫切。
表1 不方便指标统计
人数(人) 占总调查的百分数
三代同居一室 71 14.3
12岁以上子女与父母同居一室 114 22.9
12岁以上异性子女同居一室 31 6.2
2.住房满意度
人们对住房的评价，不仅包括室内环境，还包括室外环境的满意度。下面按室内住
房、住地环境与治安满意度和交通满意度分别给出调查的结果（表2～表4）。
表2 室内住房满意度
满意(%) 一般(%) 不满意(%) 不详(%)
住房面积 27.8 21.7 49.4 1.2
住房间数 27.4 20.1 51.4 1.2
建筑质量 16.7 24.9 46.2 12.2
室内通风 36.8 22.5 38.8 2.0
室内光线 35.0 21.7 42.0 1.4
窗外景观 12.4 20.5 63.5 3.6
表3 住地交通满意度
满意(%) 一般(%) 不满意(%) 不详(%)
道路质量 23.5 27.9 39.6 9.0
上学方便 72.7 13.1 10.0 4.2
交通方便 72.5 14.9 11.4 1.2
购物方便 71.9 15.5 11.0 1.6
看病方便 63.7 22.9 11.8 1.6
表4 住地环境与治安满意度
满意(%) 一般(%) 不满意(%) 不详(%)
环境卫生 29.1 29.9 39.6 1.4
噪音程度 30.5 22.1 44.2 3.2
空气污染 22.7 27.1 46.4 3.8
户外休息地与设施 11.2 14.3 60.7 13.9
楼房管理 10.6 14.5 30.5 44.4
治安状况 44.8 25.9 27.0 2.4
综合表2～表4，可以看出，北京市区内居民满意度最高的项目都集中在交通方面（
表3），比例达63.7％～72.7％。 而三项满意度最低的项目是建筑质量、因建筑物过分
拥挤所导致的窗外景观和户外应有的休息地和设施，比例不足20％，分别为16.7％、12
.4％和11.2％。本次调查是按五级分进行评估的。如果将平均3 分作为居民评分中等或
“可以通过”的标准，那么达到中等（3分）以上的项目仅有5项：治安状况（3.23分）
；看病方便（3.87分）；交通方便（4.01分）；购物方便（4.01分）；上学方便（4.09
分）。未达到中等评分的项目共12项：户外休息地和设施（1.98分）；窗外景观（2.05
分）；楼房管理（2.34分）；建筑质量（2.39分）；空气污染（2.53分）；住房间数（
2.56分）；住房面积（2.57分）；噪音程度（2.68分）；道路质量（2.70分）；环境卫
生（2.76分）；室内光线（2.85分）；室内通风（2.92分）。
根据调查结果的一、二两点：当前尚有38.6％的居民存在不同程度的不方便情况，
特别是12岁以上子女与父母同居一室高达22.9％以及在室内住房和住地环境等12项内容
满意程度都较低的情况，可以说，北京市区内居民的居住状况是亟待改善的。
3.对当前房改的看法
住房改革打破了多年僵硬的城市住房制度，居民住房不仅可以租用，还可以买房。
建房的资金也改变了多年来等待国家拨款的方式，采取了集资建房。为了解居民对当前
房改的心态，问卷中设计中提出如下几方面的问题（表5）：
表5 对当前房改的看法
看法 人数 百分数(%)
1.希望保持原有分房制 153 30.7
2.如果条件允许希望购下现有住房 43 8.6
3.如果条件允许希望购置新房 122 24.5
4.如果条件允许改租更好的私房 10 2.0
5.如果条件允许改租更好的公房 110 22.1
6.其他 8 1.6
7.未填 52 10.4
总计 498 100将表5中看法1、5项合并，统称希望租房的人数，看法2、3项合并， 统称为希望购房的人数。从中可以发现，希望租房的比例（52.8％）高于希望购房的比例（33.1％）。那么，为什么市民对购房缺乏强烈的意愿呢？
（1）经济因素的制约 由于我国长期实行低工资政策， 房价与职工收入相差太远
。根据国际房地产商品化的经验，只有当房价相当于月租金100倍之内时房屋商品化才会
有吸引力。而当前按单位的优惠价，一套50平米的楼房也要5万元以上。那么，如果按1
00倍的租金计算，只有当租金涨到500元以上，人们才有更高的积极性购买住房。 但房
租金如此高额的提价显然是不适合国情的。那么，当前允许买房，但手头钱又不够，人
们将如何筹措这笔资金呢？下面是首选办法的统计：抵押贷款（34.1％），向父母长辈
借钱（10.2％）、父母长辈支援（8.8 ％），向兄妹借钱（8.2％），不买（8.0％），
自己挣（4.6％）， 向朋友借钱（3.8％），兄妹支援（2.6％），向单位借款（1.2％）
， 动用公积金（1.0％），向远亲借钱（1.0％），子女支援（0.6％）， 向同事借钱（
0.4％），未填（15.3％）。 可见人们主要的办法还是依靠贷款，而贷款实际又是把困
难转嫁给了国家。近年来对房价的调整，实际都是为了缩小房价与人民购买力之间的差
距。但过低的房价却隐含着国有资产的流失。
（2）市区内近50％住在大杂院，这部分居民由于住房条件差， 购买现有住房的兴
趣不足5％ 居民购房意愿与房屋类型有一定关系。 如果按房屋质量分作三类：大杂院
、四合院和楼房。则楼房和四合院愿意购置的比例比大杂院高出约3倍。愿意购置现有大
杂院住房的仅为4.1％（表6）。同时，住在大杂院的居民，一般而言， 也是经济状况较
差的人群，因此，这部分居民希望保持原有单位分房制的比例最高。
表6 房改态度与现有住房类型（α〈0.05）

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