大杂院 四合院 楼房 其他
保持原有单位分房制 33.6 21.1 30.3 26.2
购置现有住房 4.1 13.2 13.4 4.8
购置更好的新房 28.1 34.2 18.9 23.8
改租更好的公房 22.1 15.8 22.9 23.8
其它 12.0 15.8 14.4 21.4
总计(498人) 100.0 100 100.0 100.0
（3）由于房屋不具有商品的交换价值， 从而形成了在租房或买房的选择上，居民
采取了平和的心态 在“住房对人意味着什么”的调查中，进行了五个方面问题的调查
，初步了解人们对房屋使用价值和商品价值的看法（表7）。
表7 住房对人意味着什么
同意 中立 不同意 不详
一个供休息的地方 61.7 15.5 19.0 3.8
全家共享天伦之乐的地方 71.9 13.7 11.6 2.8
有房令人有安全感 61.0 18.3 15.8 4.8
一种好的投资方式 23.3 22.3 42.0 7.6
身份与地位的象征 28.9 17.9 45.0 8.2
从表7中可以看出，大多数人认为住房是人生的必备条件， 是供休息、共享天伦之
乐的场所，有房有了安全感，这些都是对房屋使用价值的肯定。但对购房的商品、投资
价值却很少认同。同时对广大居民中的工薪阶层，住房从地点、面积都与职工所在的单
位有很强的依附性，很难做到自由选择，因此不同意住房是身份与地位象征的人远比同
意的人数多。
居民对房屋商品与投资价值的很少认同，与当前房改的政策是有关的。目前大部分
职工都是按优惠价向单位购买的房屋。这些住房并不具有完全意义上的个人所有，在转
让、出租等产权上都有很大的限制。例如规定按各种优惠价购买的单位房，5年之后才允
许上市， 而原单位有优先购买权和租用权。同时还要补交土地使用权出让金或所含土地
收益和有关税费，至于这些费用是多少都还是未知数，政府完全可以使用宏观政策来控
制房屋商品化的走向。因此对居民来说，最现实的是通过购房可以一次性地购到住房的
终身使用权。但对政府来说，却是筹集建房资金的好渠道，可以大大加快康居工程的实
现。出售公房除了可以缓解建房基金之不足，同时还可以减轻单位房屋维修费用之负担
。这是由于售房的结果，改变了房屋与居民的关系。由个人承担属于个人所有房屋的维
修费用，是合情合理的事情。由此还将带动一系列物业化产业，使房产业成为一项国家
支柱型产业。因此有报道，目前某些城市已采取了取消福利分房，改为新房“只售不租
”和腾空的旧房实行“先售后租”和“新房新租”等办法。
综上所述，当前我国房改措施，主要是通过出售公房、加速实现城市居民的康居工
程。从售房的性质来说，仍然是以发展住房的使用价值为主。并通过售后的种种限制，
制约房屋的交换价值，防止私人的炒卖。因此在可以预见的将来，中国城市居民住房不
可能成为商品。那么这种以发展使用价值为主的住房政策是否有成功的先例呢？实际上
，北欧的福利国家和亚洲的新加坡都是以发展房屋使用价值获得成功的。但当前我国集
资建房的特点，是除了国家与个人外，还有单位的投资。单位通过房改的运作，强化了
在房产业中的职能，其中包括售后的物业化管理职能。而职工由于所买的住房是单位的
住房。因此当职工要求调动工作时，原单位有权按一定方式收回住房，这是过去所没有
的限制。从而强化了职工与单位的依附关系。因此从人才流动的角度和后勤改革所要求
的社会化方向，都提出了新问题和新的挑战。
注：〔1〕Park, R. and E. Burgess（1925）.The City. Chicago, University o
f Chicago Press.
〔2〕钟剑华：《老龄化和城市房屋政策》，《香港房屋政策分析》（李健正等合编
），香港：集贤社1993年出版。
〔3〕李健正：《房屋政策和房屋社会学》，《香港房屋政策分析》（李健正等合编
），香港：集贤社1993年出版。
〔4〕卢淑华：《城市生态环境问题的社会学研究》， 《社会学研究》1994年第6期
。
〔5〕卢淑华等：《生活质量主客观指标作用机制研究》， 《中国社会科学》1992
年第1期。
【作者简介】作者 北京大学社会学系教授
【责任编辑】杜家贵

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