必要时，得将该物并付拍卖，但对于从物的价金无优先受偿权。台湾学者王泽鉴认为，为兼顾当事人利益，原则上应认为抵押权效力仍及于后增加的从物。惟后增加的从物，为抵押权效力之所及，倘影响到一般债权人的共同担保时，则抵押权人于实行抵押权时，虽仍得将从物一并拍卖，但无优先受偿权。一般债权人主张抵押权人无优先受偿权者，应负举证责任。 笔者认为，郑玉波和王泽鉴两位学者的观点值得借鉴。笔者认为，抵押权从表面上看是在抵押物上所设的权利，但实质上则是在抵押物的交换价值上设定的权利。抵押权设定时，附合物并不存在，抵押人和抵押权人的本意为在原抵押物的交换价值上设定抵押权。如抵押人和抵押权人约定，抵押权的效力及于后来的附合物，则从其约定；但如无此约定，则不应认定抵押权的效力自然及于附合物。在住房按揭中，如抵押房屋(胚房)的价值不变或大幅攀升时，抵押权人自然不必忧虑。如胚房价值因市场行情而大幅下跌以致仅对胚房实行抵押权不能保证债权实现时，这时在实行抵押权时，抵押权人是就胚房价值优先受偿,还是就装修后的房屋整体价值优先受偿,颇值得考虑。笔者认为，不管是否存在其他的债权人，抵押权人只可就胚房价值优先实行其抵押权(当然拍卖时应将装修后灯房屋整体拍卖)。如果不存在其他的债权人或其他债权人的债权未到期，则抵押权人可对余下的债权予以实行(在经过诉讼后的强制拍卖情况下为强制执行；如不经诉讼而是任意拍卖即变卖的情况下，抵押权人可在对胚房实行抵押权后将余下价值予以提存，然后可再就未实现债权提起强制执行之诉)，但这时所实行的，并非抵押权，而是普通债权。如果存在其他到期债权，则拍卖后剩余的超出胚房价值的部分应在所有的已到期的普通债权的债权人中公平分配(如剩余的价值不足以偿还所有债权，则按比例分配；如足以偿还，则再有剩余应返还于抵押人)。而在抵押的房屋上存在多重抵押时，前序抵押权人更只能就胚房价值优先受偿，余下的价值则为后序抵押权人受偿，再有剩余才可转为一般债权。笔者认为，这样处理，既可保障抵押权人的利益，又不会损害后序抵押权人及一般债权人的利益。 但这样做是否有违抵押权的不可分性？《法国民法典》第2114条规定，抵押物之全部，担保债权之各部；抵押物之各部，担保债权之全部。台湾学者郑玉波认为：抵押权设立后，因市场行情的变化，抵押物价值发生增加时，抵押权及于增加的价值部分。同样，抵押物发生价值减损时，抵押权仍及于现有抵押物的价值 。笔者认为，购房人以房屋抵押，其本意为以胚房的交换价值为抵押，据此应推知贷款银行也为此意，如因市场行情变化而致胚房价值增加，贷款银行实行抵押权时自可连同胚房增加的价值优先受偿。然而装修后的房屋之价值相对于胚房有大幅度的增加，并非由于市场行情所致，而是由于外力作用（购房人的装修行为）的结果，抵押权人自无权就该增加的价值优先受偿。在市场行情不景气、房价大幅下跌并存在其他债权人时，贷款银行如就装修后的房屋的全部价值优先受偿则可实现债权，如仅就胚房价值优先受偿则无法全部实现债权。这对贷款银行来说是否不公？笔者认为，在实行市场经济的今天，贷款银行放款给购房人，乃是一种商业行为，自然应承担一定风险。银行在贷款时就应考虑到市场风险，并应采取一定的防止风险的措施，如对贷款额度有所限制。 由此，笔者认为，上述结论与抵押权的不可分性并不矛盾。 第四节 住房按揭发生纠纷时的处理 一、住房按揭发生纠纷时第三人的确定 由于住房按揭法律关系涉及银行、房产商和购房人三方，且包含了借款和购房两种法律关系，当发生纠纷诉至法院时，法院该如何审理？目前存在两种观点： 第一种观点认为，住房按揭纠纷实质上包括了房屋买卖纠纷和借贷纠纷，因此应当分案审理，分别由房地产审判庭和经济审判庭分开审理。在房地产纠纷案中银行不列为当事人；在借贷纠纷案中，把购房人、房产商、银行列为当事人 。 第二种观点认为，住房按揭纠纷虽然包括了房地产买卖和借贷两种不同性质的纠纷，但是由于这两种纠纷紧密不可分，应当合并审理。 笔者认为，第二种观点更合理一些，但要具体分析： (一)因房屋买卖纠纷引起的借贷纠纷中第三人的确定 房屋买卖纠纷可能导致房产商与购房人之间的权利、义务发生变化，有可能解除房屋买卖合同。如果购房人停止（或暂停）继续向银行偿还贷款，借贷纠纷就会发生。在此种情况下，应将银行列为第三人；或银行以有独立请求权的第三人身份加入诉讼。如果购房人不停止向银行偿还贷款，则不必将银行列为第三人。 (二) 因借贷纠纷引起的房屋买卖纠纷中第三人的确定 在发生借贷纠纷时是否将房产商列为第三人，也要具体分析： 1、在银行未按约提供按揭贷款时 这种情况一般比较少见，但不排除这种情况的存在。银行未按约提供按揭贷款，将损害购房人和房产商的利益。此时，如购房人提起诉讼，要求银行依按揭贷款合同承担违约责任或承担赔偿购房人损失的责任，房产商可以有独立请求权的第三人身份加入诉讼或购房人与房产商共同提起诉讼。 2、购房人不依按揭贷款合同的约定如期偿还贷款本息时，银行起诉时 购房人不依约付款的情形主要有三种： (1)房产商弃楼而致楼盘烂尾的 此时，购房人也是受害人，处理上如果把购房人与房产商的买卖关系当成另一法律关系而不顾，银行利益受损害的程度可能更大，且社会效果不佳。实际上，银行受损是由房产商弃楼而造成的，尤其在楼花按揭时，三方共同签署按揭合同书，合同书中房产商与银行的权利、义务关系往往比较松散，但合同书中有关房屋交付及贷款的事项，是三方的意思表示，承担义务的任何一方在合同上对其它两方作出了承诺，这种承诺对特定的相对一方来说，构成了有明显强制力的合同条款，但对非特定的一方来说 ，如房产商对银行，这种承诺首先体现的是信用，房产商与银行建立的是信用关系，这种关系同样应受法律保护，我国《民法通则》也规定了民事活动应当遵循诚实信用原则。房产商一旦违背承诺，引起银行受损，则应认为房产商的行为与损失有直接关系。按《民事诉讼法》第56条第2款的规定，人民法院在审理银行起诉的此种房产按揭纠纷时，应通知房产商作为第三人参加诉讼。或者，如购房人已起诉房产商，要求其归还购房款、解除合同、支付违约金时，银行可以诉讼判决结果与己有利害关系为由，要求以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。 (2) 购房人由于收入流中断或由于其它原因引起的负担加重而导致不能按约偿还本息的 在一般情况下，由于此种情形纯粹是由于购房人无力付款引起的，与房产商没有直接关系，诉讼中可不追加房产商为第三人。 在按揭贷款合同中已规定了房产商在购房人不能按期付款时承担房屋回购或保证义务时，可追加房产商作为第三人参加诉讼。 (3)购房人以房产商所交楼房不合要求为由停止向银行付款的 如房产商所交楼房并不存在严重质量问题，而是购房人在房屋买卖合同生效后反悔的（如认为楼房结构不合理）。此时，银行受损的原因主要在于购房人，而不在房产商。房产商与案件的处理并没有利害关系，不宜列为第三人。 如房产商所交楼房存在严重质量问题或房产商所交楼房严重缩水，可认为银行受损与房产商的违约行为有直接联系，此时银行起诉购房人时应将房产商列为第三人。 另外，笔者认为，如房产商所交楼房存在严重质量问题或房产商所交楼房严重缩水，即使购房人不提出异议，但由于楼房是借贷合同中的抵押物，银行也可以抵押物的价值过分低于贷款为由，以购房人为被告而提起诉讼，诉讼中应将房产商列为第三人。 二、当事人责任的认定及处理 （一）类型 房屋按揭发生纠纷，根据违约主体的不同可分为三种类型： 1、房产商违约型，具体情况为：(1)违法预售导致按揭无效；(2)弃楼烂尾，无力交房；(3)延期交楼；(4)质量严重不合格；(5)楼房严重缩水。 2、购房人违约型，具体情况为：(1)不付款；(2)逾期付款；(3)提供虚假证明；(4)违法装修导致房屋价值严重降低并存在安全隐患。 3、银行违约型，具体情况为：(1)不按合同的约定期限和金额放款；(2)不按合同约定的利率计息；(3)无正当理由提前收款。 另外，还有因自然灾害等不可抗力引起的房屋按揭纠纷。 （二）认定及处理 下面具体分析对当事人责任的认定及处理： 1、房产商违约型 (1)违法预售导致按揭无效 按揭是以房产为基础的，按揭的效力受到多种因素影响，既有土地的权属问题，也有建设是否有效的问题。目前在实践中遇到的按揭无效主要由两个方面的原因所致：一是土地使用权受让违法或未经合法批准用于住宅建设；二是擅自改变建设项目用于住宅建设或未取得预售资格而进行预售。这种无效按揭产生的主要过错在于房产商，当然银行也不能免除其过错的责任，对此种情况的处理为：房产商应将已收款及利息退回购房人和银行，并赔偿违约金及损失，其中应包括购房人另择房屋而花费的费用。当然，如银行和购房人有过错的，其自应承担相应损失份额。如房产商无力赔偿损失和返还钱款，因房屋按揭中已约定房屋作为抵押物并已办理抵押登记手续，银行可以抵押权人身份要求将房屋拍卖并优先受偿，余额再赔偿购房人损失，再有余额可返还予房产商。 (2)房产商弃楼烂尾、无力交房 由于这种情况产生的过错在于房产商，银行和购房人全无过错，损失应由房产商全部承担。具体处理办法同(1)。 (3)房产商延期交楼 房产商应尽快交楼，并赔偿购房人因房产商延期交楼所致损失，同时支付违约金。 (4)房产商所交楼房质量严重不合格 此种情况下，购房人可要求解除合同。由于过错在房产商，房产商应返还购房人首期付款，支付利息及违约金，并赔偿购房人因另择楼房所花费的合理费用；同时应返还银行贷款及利息以及银行所花费的合理费用。另外，银行也可以抵押物价值严重低于贷款数额为由要求购房人增加担保或承担退款责任，房产商承担连带保证责任或回购责任。 (5)房产商所交楼房严重缩水。 此种情况下，购房人可要求房产商退还楼房实际价值与合同价值所差款项并支付违约金；或要求解除合同，房产商双倍返还定金及利息、支付违约金、赔偿损失。两种要求的选择权归购房人。银行也可以抵押物价值严重低于贷款数额为由，要求购房人增加担保或承担退款责任，房产商承担连带保证责任或回购责任。 2、 购房人违约型 (1)购房人不付款 其又分为两种情况： 第一种情况为购房人有能力付款而拒不付款。在此种情况下，由于房屋已作为抵押物，银行可以抵押权人的身份要求将房屋拍卖，以拍卖价款优先清偿贷款本息，如不足以清偿，余额可再向购房人追偿。 第二种情况为购房人因失业或遭受不幸而导致无力偿还。在此种情况下，考虑到我国的具体情况和社会道德因素，银行不宜立即拍卖房屋，而是应给购房人一定的宽限期（如半年），宽限期届满购房人还不能偿还贷款的，再采取第一种情况下的处理方法。当然，如购房人宽限期届满仍不能偿还贷款，最终仍面临着房产被拍卖而流离失所的悲惨境地。要想避免这种情况发生，购房人（或银行要求购房人）应在办理房屋按揭贷款时同时办理"住房抵押贷款寿险"，即购房人购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，购房人每月仅需支付贷款的利息，与贷款同年期的人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，保单的受益人指定为提供贷款的商业银行。 (2)购房人逾期付款 作为贷款人的银行应预先考虑到此种情况而在按揭贷款合同中与购房人约定，如购房人逾期付款，则应按一定比例交纳滞纳金，以此督促购房人尽快付款。如超过约定期限或合理期限购房人仍未按约付款，银行可要求拍卖抵押房产。 (3)购房人提供虚假证明 当银行发现购房人提供虚假证明时，银行可责令其提供真实证明或提前收回贷款本息直至依法处分抵押物。 (4)购房人违法装修导致房屋价值严重降低并存在安全隐患 此时，银行可要求购房人停止违法装修行为；如购房人的行为已造成房屋价值严重降低，银行可要求购房人增加担保，如购房人拒绝增加担保，银行可解除主债权合同，并由购房人承担由此而产生的损失。住房按揭法律问题研究毕业论文
 3、银行违约型 (1)银行不按合同的约定期限和金额放款 此时，购房人和房产商可共同起诉，要求银行履约并赔偿损失。购房人和房产商也可解除合同，并要求银行赔偿损失。 (2)银行不按合同约定的利率计息 (3)银行无正当理由提前收款 在上述两种情况下，购房人可拒绝银行的无力要求。如银行的行为导致购房人的利益受损，购房人可要求银行赔偿。 如因自然灾害等不可抗力引起房屋受损，以致其交换价值远低于购房人还未偿还的贷款，由于房屋价值降低不可归责于任何人，因此银行无权要求购房人增加担保，价值降低后的房屋仍然是未偿还贷款的担保。如房屋已购买保险，则银行可在保险金上成立物上代位。 第五章 住房按揭与保险 住房按揭市场是潜力巨大的市场。住房按揭业务的开展，给购房人、银行、房产商都带来了诸多益处：对购房人而言，把明天挣的钱今天拿来用，极大提高了生活质量；对银行而言，拓宽了业务领域，拥有了长期、稳定的顾客群；对房产商而言，则是拓宽了顾客的范围，并盘活了资金。因此，住房按揭业务一出台，就受到社会各界的极大欢迎。但是，我们在为住房按揭给社会经济领域带来繁荣而欢欣鼓舞的同时，也应当对它带来的风险有所防范。 住房按揭业务包含三个基础法律关系，即：购房人与房产商之间的买卖合同关系、购房人（借款人）与银行（贷款人）之间的借款合同关系及购房人（抵押人）与银行（抵押权人）之间的抵押担保法律关系，其包括购房人、房产商及银行三方主体。对不同的主体来说，其面临着不同的风险。 第一节 住房按揭中当事人所面临的风险 一、对按揭银行来说，其面临的风险如下： (一) 来源于房产商的风险 1、房产商的欺诈行为。房产商取得银行给予购房人的贷款后，用于其他用途，或者携款而去，这种情况在楼花按揭情况下产生的几率较大。 2、房产商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行,必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。 3、房产商所建楼房质量不符合合同要求等原因，购房人要求解除购房协议，导致购房人不能正常"供楼"(按约偿还银行贷款本息）。 4、房产商所开发楼房由于质量原因或其他原因，致使无法领到房产证而使按揭无效。 5、房产商违法预售而使按揭无效。 (二)来源于购房人的风险 中国人民银行1999年9月21日将《个人住房贷款管理办法》中按揭贷款的期限由最长20年提高到30年，在这30年里，会有各种风险导致购房人不能按期偿还住房按揭贷款本息。 1、自然原因造成的风险。主要指借款人因不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作能力而失去还款能力的风险。

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