是由证券公司、投资银行、抵押银行等中介金融机构（中介金融机构还包括：住房储蓄银行、保险公司、养老基金等）进行承销。由此形成房地产证券一级抵押市场。 3、信用加强 承销商承销的房地产抵押债券，最终要出售给广大投资者，因此必须具有较高的信誉，才能符合投资者购买这种债券所要作出的风险判断。信用加强通过专门的评级机构来进行。 4、上市交易 承销商承销的证券在信息披露等有关规定下，经过政府机构保证的高信用评级上市后，在证券市场被不同的投资者购买，由此形成房地产债券的二级抵押市场。 二、日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序 1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。 2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。 3、住宅贷款的债权人将将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。 4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。 5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。 6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。 以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。 结 束 语 住房按揭业务顺应了时代潮流，必能振兴房地产业，使其成为我国经济发展中的一个新的增长点。住房按揭利国利民，既能促进经济繁荣，又能提高人民生活质量，国家应大力扶持，并通过法律、政策、经济等手段引导其健康发展。 "安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山"，笔者相信，住房按揭堪当此任。
住房按揭法律问题研究毕业论文

参 考 文 献 一、著作文献类 1、刘士国主编：《中国民法要论》，辽宁大学出版社，1992年版 2、刘保玉主编：《中国民法原理与实务》，山东大学出版社，1994年版 3、王进才著：《房地产金融：资本市场中的新亮点》，中国财政经济出版社，1998年10月第1版 4、符启林著：《房地产法》，法律出版社，1997年版 5、许明月著：《抵押权制度研究》，法律出版社，1997年版 6、李宗锷著：《香港房地产法》，商务印书馆香港分馆，1988年5月第1版 7、李宗锷著：《香港房地产法》，商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版 8、李曙峰著：《担保与抵押》，三联书店香港有限公司，1994年6月第2版 9、刘军等编著；《银行法律实务》，法律出版社，1999年6月版 10、张少鹏等著：《中国房地产法制研究》，暨南大学出版社，1997年版 11、《房地产法律实务》，中国社会科学出版社，1997年版 12、《德国民法典》，法律出版社，1999年版 13、孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社，1998年版 14、郑玉波等著：《现代民法基本问题》（刁荣华主编：东亚法律丛书之二十一），汉林出版社，1981年 1月版 15、陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社，1998年版 16、王泽鉴著：《民法物权（通则、所有权）》，台北1992年版 17、梁慧星、陈华彬编著：《物权法》，法律出版社，1997年版 18、郭明瑞著：《担保法原理与实务》，中国方正出版社，1995年版 19、珠海市人民法院、珠海非凡律师事务所合编：《房地产法案精选》，贵州人民出版社，1995年版 20、朱伟一、董婉月编著：《美国经典案例解析》，中国法制出版社，1999年版 21、倪江表著：《民法物权论》，正中书局，1983年版 22、王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（三），中国政法大学出版社 23、《中国房地产市场年鉴1998-1999》 24、王岐山主编：《中国房地产金融全书》，中国社会出版社，1997年5月第1版 25、赵万寿、王琦主编：《金融法通论》，中国金融出版社，1992年第1 版 26、郑玉波著：《民法物权》，台北三民书局，1986年版 27、郭明瑞、杨立新著：《担保法新论》，吉林人民出版社，1996年版 28、刘得宽著：《民法诸问题与新展望》，三民书局，1980年版 29、史尚宽著：《民刑法论丛》，荣泰印书馆，1973年版 30、《中国房地产市场年鉴》/金融篇 31、《房地产抵押权、地上权、永佃权、地役权裁判汇编》，五南图书出版公司，1985年版 32、梁慧星著：《民法学说判例与立法研究（二）》，国家行政学院出版社，1999年版 33、蔡育天、张明德主编：《房地产法律实务》，中国社会科学院出版社，1997年版 34、王书江译：《日本民法典》，中国人民公安大学出版社，1999年版 35、[英]戴维·M·沃克编，北京社会与科技发展研究所组织翻译：《牛津法律大辞典》，光明日报出版社，1989年版 36、董康等编撰：《法律大辞典》，上海大东书局，1934年版 37、[英]P·H·科林编著，陈庆柏、王景仙译：《英汉双解法律词典》（第2版），世界图书出版公司北京公司，1998年版 38、余叔通、文嘉主编：《新汉英法学词典》，法律出版社，1998年版 39、California Department of Real Estate：Real Estate Law，LDA1977 40、E·A·Francis，K·J·Thomas：Mortgages and Securities，Butterworth，1986 41、John D·Blackborn，Elliot I·Klayman，Martin H·Malin：The Legal Environment of Business--4th ed，Richard D·Irwin，INC，1988 二、论文类 1、许明月："英国法中的不动产按揭"，载《民商法论丛》第11卷 2、李希："试论按揭的法律属性"，载《政治与法律》，1998年第3期 3、许合进："略论住房按揭"，载《当代法学》，1999年第2期 4、王闯："动产抵押制度研究"，载《民商法论丛》第3卷，法律出版社，1995年版 5、韩文生："试论抵押担保适用中的几个问题"，载《当前民事经济审判疑难问题研究》，人民法院出版社，1998年版 6、刘保玉："论担保物权的竞存"，载《中国法学》，1999年第2期 7、刘水杏、李芝芬："房地产保险走出'双冷'局面的理论探讨"，载《中国房地产金融》，1999年第2期 8、包宗华："购房抵押贷款证券化--美国房产证券化的一项创造"，载1999年7月16日《中国房地产报》第7版 9、丛诚："住房抵押贷款证券化探讨"，载《住宅与房地产》，1999年第1期 10、刘伟宏、吴巧鹏："住房抵押贷款证券化的探讨"，载《住宅与房地产》，1999年第11期 11、舒高勇："日本的不动产证券化及其启示"，载《住宅与房地产》，1998年第11期 12、尹晨："保险业能为启动房地产业做些什么？"载《住宅与房地产》，1999年第2期 13、汪利娜："关于发展个人住宅抵押信贷的探讨"，载《住宅与房地产》，1998年第3期 14、刘克谦、赵龙武："个人住房贷款缘何成了烫手的'馅饼'？"载《住宅与房地产》，1998年第10期 15、陈树民："住宅成为消费热点要排除三大障碍"， 载《住宅与房地产》，1998年第5期 16、郭文新、薛建刚、丁兆春："谈谈职工个人住房抵押贷款中的额度问题"，载《住宅与房地产》，1998年第7期 17、蔡志龙："如何建立我国的住房抵押贷款信用保险制度"， 载《住宅与房地产》，1998年第5期 18、北京市房改办《购房抵押保险研究》课题组："购房抵押保险初探"， 载《住宅与房地产》，1998年第6期 19、黎燕华："楼宇按揭贷款的风险及防范"， 载《住宅与房地产》，1998年第2期 20、吴仁群："发达国家个人住房贷款的风险防范"，载1999年7月7日《中国房地产报》第7版 21、张化学："住房抵押贷款风险知多少"，载1999年7月16日《中国房地产报》第7版 22、李四清："房地产抵押期待法的参与"，载1998年8月4日《经济参考报》第7版 23、包宗华："关于房地产证券化问题的探讨"，载1999年7月7日《中国房地产报》第7版 24、周建平："住房按揭在深圳"，载1998年11月9日《深圳商报》第1版 25、李琨："关于建立住房金融体系的思考与建议"，载《经济改革与发展》，1998年第8期 26、"发展住宅金融业务，促进住房制度改革"，载《国际金融研究》，1998年第7期 27、叶柳东、陈斯："论楼宇按揭的特点及其法律意义"，载《广东法学》，1998年第2期 28、陶士贵、张耀辉："发展消费信贷是我国商业银行经营的新增长点"，载《中国房地产金融》，1999年第4期 29、孙玉荣："预售商品房抵押若干法律问题"，载《河南省政法管理干部学院学报》，1999年第1期 30、孙祁祥、孙金勇："保险需求因素分析--兼谈中国保险业增长需求因素"，载《改革》，1997年第5期 31、周刚、王钊："试析商业银行实现抵押权的法律问题"，载《法商研究》，1999年第2期 32、冀蓓红、段涛："预售商品房需注意的几个问题"，载《云南法学》，1999年第1期 33、王忠、杨莉萍："当前我国住宅金融的发展结构与政策取向"，载《现代财经》，1998年第11期 34、董全："香港房地产与金融的互动效应"，载《港澳经济》，1996年第3期 35、胡筱舟："深圳个人购房抵押贷款存在的问题及政策建议"，载《中国房地产金融》，1999年第2期

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