息归还完毕。 住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，它是ING（荷兰国际集团）模式(个人住房融资与寿险联合运营机制)的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，购房者只需支付全部房价的15-20%的首期房价即可购房。在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又可确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。 在我国，选择ING模式可以从以下几个基本点来考虑： 1、融资对象：夫妻双方均有固定收入的家庭购房者。 2、融资者：拥有长期性资金的商业银行。 3、融资金额：以房价的80-85%为限，即购房者仅需支付房价的15-20%的首期房价款。 4、还款方式：贷款利率每月交付，贷款本金部分通过购买与贷款同年期的人寿保险方式偿还，其保单的受益人应指定为提供贷款的商业银行。 5、由于ING模式不要求第三方作为保证人，购房者应购买失业保险及房屋损失险、医疗保险，以降低寿险公司的风险。 笔者认为，ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商乃至整个社会的经济增长都具有不可忽视的重要意义。 （三）房地产产权保险 产权保险的标的是房地产产权，所以产权保险实质是房屋产权契约保险。产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。 产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，由于管理、信息与法律上的不足，房地产市场上的欺诈、投机行为屡见不鲜，房地产纠纷呈急剧上升态势。在整个市场体系尚未完善的阶段，房地产产权保险可起到激浊扬清、规范市场的作用。 （四）房地产质量保险 由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。 （五）建筑工程险 对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。 第六章 住房按揭证券化分析 第一节 证券及证券化 所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。证券从广义上说，泛指任何有价票据，是一个相当广泛的概念。证券按发行人的性质，可分为直接证券和间接证券。直接证券是指非金融机构如政府、工商企业、个人发行的公债券、国库券、股票以及这些经济单位签署的抵押契约、借款合同或其他各种形式的借据。间接证券是指金融机构发行的存款折、可转证的存款证、人寿保单、基金股份和其他各种债务票据。根据其体现的信用性质，证券还可分为货币证券和资本证券。一些可代替货币使用的信用工具，如支票、本票、汇票等属于货币证券。而公债券、公司债券及股票等，则属于资本证券，这主要是因为他们代表了持有者的资本所有权或资本收益要求权。 《中华人民共和国证券法》对证券的范围则作了如下规定："第二条：在中国境内，股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易，适用本法。本法未规定的，适用公司法和其他法律、行政法规的规定。政府债券的发行和交易，由法律、行政法规另行规定。" 美国《1993年证券法》第2条第1项对证券定义为："'证券'一词指任何票据、股票、库存股票、债券、公司信用债券、债务凭证、赢利分享协议下的权益证书或参与证书，以证券化抵押的信用证书，组建前证书或认购书，可转让股票、 投资契约、股权信托、证券存款单，石油、煤气或其他矿产小额利息滚存权，或一般来说，被普遍认为是证券的任何权益和票据，或上述的任何一种证券的权益或参与证书，暂时或临时证书，收据、担保证书或认股证书或订购权或购买权"。 我国上海市1990年12月27日公布的《上海市证券交易管理办法》第三条规定证券包括：政府债券、金融债券、公司（企业）债券、公司股票或新股认股股权证书、投资信托受益凭证、经批准发行的其他有价证券。 综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性的有价证券，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。证券的具体表现形式有：债券、股票、支票、大额可转让存单、货币市场证书、住房抵押契约、各类基金券、衍生金融工具票据等。 证券化则通常被理解为：以证券形式进行筹资，即将一个非证券的或不如证券更具有流动性的有价物转化为证券并上市交易的行为，它包括债务融资证券化和资产证券化。债务融资证券化是指需要资金的借款人，可以不向银行借款而自行发行有价证券，在金融市场上筹资，即西方经济学中所称的"非中介化"现象。资产证券化是指将缺乏流动性的资产，转换为可以在金融市场上出售的证券的行为。 而在住房按揭贷款证券化的运作中，银行将其拥有的住房按揭贷款债权分割为小单位面值的有价证券，出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金。从金融机构从事房地产融资的角度来看，房地产抵押贷款机构将其所持有的抵押债券加以证券化，由此便使不易在物质形态上进行分割和流通的不动产以价值形态的形式出现，而赋予了能够分割和流动性的特征。这样，银行等金融机构将经证券化后的房地产抵押贷款在抵押市场加以出售，从而很快收回资金，将长期抵押贷款变成了短期内可以收回和流通的东西，有效地从根本上解决了金融机构从事房地产抵押贷款业务中资产与负债的结构性矛盾。 第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难 一 、必要性 （一）对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化的益处 对抵押贷款发放银行来讲，住房抵押贷款证券化具有如下益处： 1、拓宽了抵押贷款资金的来源 住房抵押贷款证券化的过程，实质是把资本市场上的资金引入住房抵押贷款一级市场。在成熟的住房抵押证券市场上，商业银行理论上可以无限制地把发放的抵押贷款债权转让，进行证券化，从而极大地拓宽抵押贷款发放的资金来源。 2、脱离了资本充足率的限制 根据国际清算银行对商业银行的资本充足率要求，核心资本占银行加权风险系数资产的比例不得低于4%，即：在核心资本一定的情况下，银行发放抵押贷款是有上限的。然而，通过抵押贷款证券化，把抵押贷款业务从银行的资产负债表内移到表外，变表内业务为表外业务，就可脱离资本充足率的限制。 3、增强了抵押贷款的流动性 住房抵押贷款的期限最长可达20-30年，借款人一般在其收入的主要周期内，以分期付款的方式偿还贷款债务。对抵押贷款发放银行来说，信贷资产回收周期时间跨度很大，而通常银行吸收的存款其期限最长仅2-5年。资产与负债二者的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理的难度。但通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现，或自己持有变现能力很强的抵押债券，就可有利于银行进行流动性管理。 4、分散了抵押贷款风险 当抵押贷款资产被证券化后，原来集中由一家（或少数）银行持有的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有抵押债券，这样就把房屋抵押贷款的风险相应分散。 （二） 对购房人来说，住房按揭贷款证券化的益处 对购房人（借款人）来说，住房按揭贷款证券化的益处为： 1、由于银行受到抵押贷款资金来源不足、资本充足率、短期资金存款与长期资金贷放从而导致流动性风险的制约，因此在提供按揭贷款时条件都非常苛刻，如严格限定借款人资格、尽量缩短贷款期限、减少按揭成数等。这就加大了购房人买房的难度，抑制了他们的购房意愿，同时也制约了房地产业的发展。而住房按揭贷款证券化则可摆脱这些限制。 2、住房按揭贷款证券市场的建立有助于降低按揭贷款利率，减轻了购房人的还款利息负担。 （三）对投资者来说，证券化的益处 对投资者来说，转让手续的简化，使得交易更为便利。 以一般抵押权所担保的债权，虽非绝对不可转让，但此种转让一方面须办理债权让与的手续，如订立契约、交付债权证书及通知债务人等，另一方面也须办理抵押权移转手续，如办理登记等，繁复迟滞，莫此为甚，往往使投资者望而却步，不敢问津。而依发行抵押证券的方式予以转让，则此等缺点尽可克服，因证券乃抵押权及被担保债权的化体，只须背书及交付证券，即生转让的效力，其手续可谓异常 简化。 (四) 住房按揭证券化对完善中国资本市场的益处 住房按揭证券化必将完善中国资本市场的证券供给结构，为培育和壮大机构投资者的投资力量发挥作用。 住房按揭贷款证券化为我国证券市场增添了新的证券品种，有助于完善和丰富证券投资品种，优化证券市场供给结构。住房按揭贷款既不同于股票的高风险和高收益，也不同于政府债券的低风险和低收益。与公司债券相比，它的风险比后者要小，但收益和信用评级却要高一些，所以，按揭贷款证券内含的这种较优化的风险和收益组合，无疑对成长中的中国机构投资者和散户投资者是十分有吸引力的。 二、 可行性 1、住房按揭贷款债劝适合于证券化 一般而论，并非所有的资产都适合证券化。一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。证券化时评估费用低，资产证券担保者的担保费用也低，因而这种资产证券化时的成本就低，这就易于证券化；相反，信用特征复杂、还款资金流量不确定、期限短的资产就不易证券化。而住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。 2、住房按揭贷款债权是优质资产 住房按揭贷款以住房为抵押品是十分安全的，如果再配合上保险公司的保险，其安全性就更强了。这也就符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。 如美国的"住房借贷抵押公司"，其证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，它的证券被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。 3、我国大型的资金管理机构已较完备，居民拥有大量储蓄 从证券投资需求角度看，我国已有了一些大型资金管理机构，如保险公司、投资基金等，手中掌握着大量节余资金，需要寻求投资对象。同时，我国居民储蓄存款余额，到1998年6月末已达5万亿。这样一个拥有大量节余资金的群体，将为住房按揭贷款证券化及其上市创造一个必要的市场环境。 4、证券市场日益扩大 我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。 5、法律、法规比较健全 在法律、法规方面：随着社会主义市场经济体制的建立，作为其运行基础的法律框架已逐步构建起来，特别是经济立法取得重大进展，基本建立了覆盖各个经济领域的法律法规体系，推进速度基本上满足了深化经济体制改革的需要。房地产市场上，法律法规渐趋完善，基本上作到了有法可依，有章可循。《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》和人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》及一系列规定，是发放个人贷款的重要准则。与个人住房按揭贷款相关的担保、抵押登记等法律法规基本齐全。《公司法》、《证券法》、企业债券管理条例》等有关证券的法律法规，是设立住房按揭贷款证券化的主要法律依据。 二 实行住房按揭贷款证券化所遇到的困难及解决办法 （一）实行住房按揭贷款证券化的主要风险 未实行证券化时，风险主要集中于商业银行等按揭贷款发放者行业内部；而证券化的目的之一在于可以把这种风险分散到资本市场，化解风险。但证券化的风险分散化犹如一柄双刃剑，当由于地区性的或局部性的经济失衡发生时，大量借款人因失业等原因无力偿还按揭贷款，风险就会随着证券化而扩散到整个资本市场上，进而传播到整个经济系统。虽然这种系统风险发生的前提是概率较小的局部经济失衡发生，但从按揭贷款证券市场的建立来看，它自身不能抵御这种风险。 （二）实行住房按揭贷款证券化在法律、法规上的障碍 1、当借款人由于各种原因不能偿还贷款时，贷款人（按揭权人）处置抵押房屋有许多困难（虽然中国人民银行颁布实施的《个人住房贷款管理办法》第二条规定："借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承 担偿还本息的连带责任。"。第三十一条规定："借款人在还款期间内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定代理人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权按照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。"。但事实上，包括担保法在内的有关抵押物处置的法律、法规，没有关于处置抵押物的法律程序和如何安置居住在抵押房屋中的居民的处理规定，因此，客观上造成贷款人在借款人不还款时，难以处置抵押物和实现债权。这使得抵押成为有名无实的担保，增加了按揭贷款风险，这不利于以按揭贷款为基础发行的证券的信用级别提升。因此有学者提议，建立符合中国国情的与个人住房按揭贷款相关的《强制搬迁法》。 2、如果进行住房按揭贷款证券化，我国对投资者范围方面尚存在较多限制。目前政府由于担心作为债务人的企业违约给机构投资者带来风险，故禁止主要机构投资者--养老金、共同基金、保险公司购买企业债券，这是不利于住房按揭贷款证券化实践的。 3、住房按揭贷款证券化涉及到一系列税收和会计处理方面特别的要求，而这些在现行的有关政策和法律中均是空白。 （三）解决办法 笔者认为，要想解决住房按揭贷款证券化在我国所遇到的困难，光从法律方面考虑是无法奏效的。在社会、经济、法律等许多方面的协调、配合下，经过长期的努力，才可能实现我国的住房按揭贷款证券化。 第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍 一 、欧美型抵押债权证券化的操作程序 1、证券设计与收购 主要由房地产金融机构首先出面聚集抵押债权，再经过金融中介保险机构担保后，将其进行一系列技术设计，主要是进行标准化组群，组群后的房地产债权在规定有贷款期限、计息方式和还贷方式的条件下，具有了证券化和动产化、能够进入流通的性质。这时再由有关的政府机构进行购买。 2、证券发行 政府有关机构将收购的房地产抵押债权面向社会发行。所发行的证券一般都

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